Узаконивание перепланировок и строительства

Адвокатская компания "Гончаров и партнеры" окажет Вам помощь в узаконивании самовольного строительства. Узаконивание объектов недвижимости возможно несколькими законными путями.

Установленный нормами закона официальный путь – это подготовка и согласование необходимых документов в государственных органах, разработка и согласование проектной документации, получение заключений различных государственных инстанций, на основе которых выдаются разрешения органами исполнительной власти на выполнение тех или иных строительных работ на объектах недвижимости с последующей сдачей их в эксплуатацию путем выезда согласовательной комиссии и утверждения Акта ввода в эксплуатацию.

Деятельность в сфере строительства регламентируется многими законодательными и нормативными актами, нарушение которых ведет к административной, а иногда и к уголовной ответственности. Ответственность ложится на всех участников строительства – заказчика, проектировщика, строителя. На объекте, на котором проводились строительные работы и который не введен в эксплуатацию, законодательно невозможно оформить правоустанавливающие документы и в дальнейшем проводить операции по отчуждению такого объекта или получения кредита под его залог.

Перепланировка (переоборудование) квартир, нежилых помещений - это ремонтно-строительные работы, которые проводятся на основании соответствующих проэктов с изменением физических параметров этих помещений, вознесением или перенесением внутренних легких некапитальных перегородок, устроением новых элементов и деталей, прорезов без вмешательства во внешние стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого дома с целью улучшения благоустройства квартиры, ее эксплуатационных теплотехнических и других показателей без ущерба интересов других граждан, которые проживают в данном доме. Перепланировка подразумевает смену физических параметров помещений: длина, ширина, т.е. площадь помещения, но без смены функционального назначения этих помещений. При перепланировке запрещается вмешательство в капитальные стены.

Капитальный ремонт. В этом случае улучшаются эксплуатационные показатели объекта. Замена отдельных элементов конструкций (перегородки, оконные блоки, лаги полов и т.п.), замена инженерного оборудования. Но при этом не меняется геометрические размеры и функциональное назначение помещений.

Прежде всего, необходимо уяснить какие изменения были произведены или будут проводиться на объекте. Вопросы узаконивания объектов недвижимости очень важны, т.к. позволяют избежать административной ответственности и крупных штрафов со стороны государственных органов. Узаконивание объектов позволяет в полном объеме реализовывать свое право собственности.

Узаконивание объектов недвижимости – это подготовка и согласование определенного перечня исходных материалов, документов, проектной документации, получение заключений различных инстанций, на основе которых выдаются разрешения органами исполнительной власти на выполнение тех или иных строительных работ на объектах недвижимости с последующей сдачей их в эксплуатацию.

Перепланирование квартир возможное в некоторых случаях. Каждый частный случай рассматривается специалистами на архитектурно-технической раде райгосадминистрации.

Разрешается перепланирование:

• что не изменит фасадов дома;
• что не нарушит несущих конструкций дома;
• что не повредит соседних квартир или не нанесет неудобств соседям;
• что не изменит функционального назначения помещений (нельзя заменять санузлы и кухни на комнаты и наоборот);
• что не нарушит систему отопления (рассчитанная гидравлическим проектом);
• что не нарушит систему сантехнических домовых разводок (которые тоже рассчитанные проектом);
• что не нарушит газовых разводок (какие смонтированные согласно ДБН и требований пожарных служб);
• что не нарушит домовых систем вентиляционных каналов и прочее.

Для перепланирования квартиры необходимо:

• Не изменять проектные решения самостоятельно. Любые конструктивные изменения в помещениях владельца квартиры и в доме в целом могут выполняться только за проектом, который согласован с разработчиком соответствующего проектного института, санепидемстанцией и пожарниками и подписанный автором проекта.
• Начало строительных работ необходимо согласовать с Жэк-ом и ближайшими соседями.
• Ответственность за правильность выполнения работ в соответствии с разработанным и согласованным в установленному законом порядке дополнительным проектом на перепланирование полагается на владельца помещений, которые перепланируются.
• Владелец помещений, которые перепланируются не должен создавать неудобству соседям и жителям дома в целом. Строительный мусор, оборудование, материалы не должны загромождать проходов, своевременно вывозиться, транспортироваться осторожно, не повреждая места общего пользования.
• Владелец квартиры, которая перепланируется, несет ответственность за нарушения, которые возникли в результате выполнения работ в других помещениях, где возможное заливание, порча электропроводки, системы отопления, водоснабжения.
• Владелец квартиры, которая перепланируется, обязанный после истечения общестроительных работ по перепланированию продемонстрировать результат эксплуатирующей организации, разработчику проекта, после чего получить разрешение на проведение отделочных работ.
• После истечения всех работ по перепланированию составляется акт введения помещения в эксплуатацию. Акт утверждается распоряжением райгосадминистрации.
• Владелец квартиры, которая перепланируется, после полного истечения работ (включая снаряжение) должен заказать в Бюро технической инвентаризации новый техпаспорт на помещение. Техпаспорт передается эксплуатирующей организации вместе с исполнительными чертежами на перепланирование.
• Все строительные материалы, которые применяются во время перепланирования, должны быть сертифицированы и иметь гигиеничный сертификат качества (материалы должны быть не токсичные, не радиоактивные, не вредить человеку). Время проведения работ, которые создают шум, вибрацию, пыль, загазованность и другие вредные производственные факторы, владелец квартиры обязан согласовать с соседями и другими жителями дома, на которые эти факторы могут влиять.
• Простые отделочные работы без запаха, пыли и шума могут выполняться без специального на то согласия и разрешения (наклейка обоев, побелка).
• В случае нарушения владельцем квартиры, которая перепланируется, правил, которые регламентируют проживание в многоквартирных домах, вся ответственность за следствие полагается на него.

Относительно законности приватизации мест общего пользования в многоквартирных жилых домах. Соответственно Жилищного кодекса Украины каждый имеет право продать свою приватизированную квартиру, подарить ее, завещать, сдавать в аренду (в установленному законом порядке), обменять, закладывать, заключать другие не запрещенные законом соглашения.

В жилом дому существуют вспомогательные помещения: холлы, коридоры, лестничная клетка, пожарные переходы, консьерже, подвальные помещения, чердак, и прочие. Все они продуманно запроектированы и имеют свое назначение: коридоры - для распределения человеко-потоков по квартирам, холлы - зоны евакуации, поверхностные холлы несут осветительные функции, пожарные переходы - говорят самые за себя. Подвалы и чердаки всегда были во всех строениях и сооружениях и их назначения не изменилось и сегодня. Все это места общего пользования. Ведь присоединение таких помещений к квартирам в построенных и сданных в эксплуатацию жилых домах не возможны.